Les Avantages de RealT : Pourquoi j’y investis ?

Dans cet article je vais te montrer les avantages d’investir dans RealT, mais également les points de vigilances, les outils que j’utilise pour analyser les offres et gérer mon portefeuille ainsi que la stratégie que j’ai mise en place.

En effet, depuis plusieurs années, je rêvais d’investir dans l’immobilier, mais sans jamais franchir le pas à cause de freins réels (comme l’apport personnel ou des sacrifices à faire au quotidien) ou de craintes plus ou moins conscientes (s’endetter, problème avec des locataires, gestion de travaux, etc.).

Bref, je voulais tous les avantages d’un investissement passif sans les contraintes de la gestion d’un bien immobilier mis en location.

M’intéressant au monde du business en ligne, je m’informe depuis longtemps et suis toutes les nouveautés dans cet univers.

Et je cherchais une solution pour réinvestir une partie des revenus générés par mes business en ligne.

C’est dans cet esprit d’innovation et ce rêve de devenir propriétaire que je me suis tourné vers RealT, une plateforme révolutionnaire qui démocratise l’accès à l’investissement immobilier.

RealT se distingue par sa position de leader dans le secteur de la tokénisation immobilière aux États-Unis.

Après avoir navigué dans cet écosystème pendant près de deux ans, je souhaite partager mon expérience de l’achat de tokens immobiliers.

Avant de plonger dans les détails, il est crucial de noter que mon partage n’est pas du tout un conseil en investissement (je ne suis pas conseiller financier), mais un retour d’expérience et une réflexion personnelle basée sur mon parcours avec RealT.

Cela complète le premier avis sur RealT que j’avais déjà donné, il y a quelque temps.

Visite le site de Realt pour découvrir leur plateforme innovante.

Un Nouveau Départ dans l’Immobilier

La promesse de RealT de permettre l’investissement immobilier sans un capital conséquent était ce qui m’a initialement attiré.

Avec un seuil d’entrée d’environ 50$, la plateforme offre une porte d’accès à l’immobilier à ceux qui, traditionnellement, ne pourraient pas se permettre d’investir dans cette classe d’actifs.

Ma propre expérience a commencé en avril 2022  avec un investissement aujourd’hui de plusieurs milliers d’euros depuis avril 2022 et qui génère un rendement locatif annuel moyen entre 9 et 10%, se traduisant par des loyers hebdomadaires et une rentabilité satisfaisante.

 

Les Avantages d’Investir avec RealT

La liste des avantages de la tokenisation est longue, mais voici les points essentiels qui se démarquent pour moi  :

• L’Accessibilité : l’investissement immobilier devient accessible sans nécessiter un capital de départ important.
• La Flexibilité : la possibilité d’investir à partir de sommes aussi modestes que 50$ ou même 1$ sur le marché secondaire, le YAM (You and Me).
• La Simplicité : l’achat de tokens immobiliers se fait aisément via carte bleue.
• Des Revenus réguliers : La réception de loyers sur une base hebdomadaire est particulièrement appréciable.
• La Liquidité et l’Effet de levier : la facilité de revente des tokens sur le YAM et la possibilité d’emprunter sur le RMM (RealT Market Maker) ajoutent des couches de flexibilité financière. Cette liquidité dans l’immobilier est unique.
• L’Engagement communautaire et l’innovation permanente : les mises à jour régulières de la plateforme, les conférences en direct tous les 15 jours, et une communauté achttps://www.zillow.com/tive sont des piliers de l’expérience RealT.

Ces avantages de RealT associés à la sécurité de la blockchain font de cette entreprise un acteur unique du marché immobilier numérique.

Certains points méritent tout de même ton attention.

 

Points de Vigilance

Malgré ses nombreux avantages, quelques aspects méritent une attention particulière :

• La Concentration géographique : la majorité des propriétés sont situées à Détroit, bien que des efforts soient faits pour diversifier comme à Cleveland ou Saint-Louis. La diversification d’investissement est un élément clé pour diminuer les risques.
• Le Délai initial dans les revenus locatifs : l’achat direct de tokens peut entraîner une carence de loyer d’environ deux mois. Bon, convenons que ce n’est pas un gros défaut quand on vise le long terme.
• La Complexité apparente des paiements noramment sur le YAM : les transactions requièrent l’utilisation de crypto-monnaies, ce qui peut représenter une barrière pour certains.
• La Fiscalité : la gestion des implications fiscales, surtout dans des juridictions comme la France, peut être complexe. Tout n’est pas encore clair. Posez la question à votre centre des impôts. J’ai fait une vidéo sur le sujet : « Realt : Tout Savoir sur la Fiscalité« .

Qu’en penses-tu ? Tu peux m’indiquer ton avis en commentaire.

 

Mon Engagement Continue avec RealT

Malgré les défis et les nuances de l’investissement immobilier numérisé, mon expérience avec la plateforme RealT reste profondément positive.

La plateforme m’a non seulement permis de diversifier mon portefeuille, mais m’a aussi procuré des revenus passifs réguliers et un aperçu précieux du marché immobilier américain. 

Mon voyage avec RealT est loin d’être terminé, et je suis impatient de voir comment cette aventure d’investissement continuera de se dérouler.

Pour ceux qui cherchent à explorer cette forme innovante d’investissement immobilier, RealT offre une plateforme attrayante et accessible. 

Comme toujours, il est essentiel d’aborder tout investissement avec raison et une compréhension claire des risques et des rendements.

 

Ma stratégie d’investissement

1. Me tenir informé

La base de ma stratégie d’investissement immobilier, c’est de rester constamment informé sur les nouveautés de RealT et sur les biens immobiliers qu’ils proposent.

Même si je fais 100% confiance  aux fondateurs, qui sont experts en immobilier, je garde une approche critique.

Pour cela, j’assiste aux « community calls » toutes les deux semaines, je suis leur canal Telegram également et je regarde toutes les vidéos qui sortent sur RealT.

 

2. Les outils que j’utilise

• Pour analyser les offres de RealT

Acheter en toute connaissance de cause est important. Au-delà des vidéos sur YouTube qui présentent régulièrement des analyses, j’aime avoir ma propre opinion.

Pour cela j’utilise des sites immobiliers américain qui permettent d’évaluer le bien mis en vente comme :

• Zillow
• Realtor

Je me sers également de ces sites afin d’observer les loyers pratiqués dans le quartier concerné et mesurer le potentiel de croissance.

Je jette un œil également sur l’accessibilité du quartier, les risques naturelles ainsi que sur le taux de criminalité avec les sites suivants :

• Cityofdetroit crime viewer
• Crime USA
• Crime Grade
• Risk factor (risques naturelles)

Je regarde également les photos du quartier concerné avec le classique Google Maps.

• Pour gérer mon portefeuille de tokens immobiliers

Le dashboard développé par la communauté est génial pour avoir une visibilité sur mon portefeuille notamment avec des statistiques. Il nécessite l’utilisation d’un wallet comme Metamask.

J’utilise également d’autres outils comme : 

• https://cryptalloc.com/realtlab/ : dans la partie historique, je peux suivre tout l’historique (daté) d’une propriété comme les changements de loyers, les vacances locatives, les réévaluations, les sorties de fonds pour les travaux, etc. ; je m’en sers surtout lorsque j’achète des tokens sur le YAM afin de voir le potentiel à moyen terme. En fait, pour savoir si c’est une bonne affaire !
• https://ehpst.duckdns.org/realt_rent_tracker/ : c’est un site qui liste les tokens selon leur rendement ou les tops “whitelistés”. Je l’utilise pour justement “whitelister” des propriétés au fur et à mesure (obligatoire pour les acheter sur le YAM), car il me recense tous les biens que j’ai déjà inscrits sur cette liste. 

 

2. Ma Stratégie d’Achat

Mon plan d’achat repose sur une méthode similaire au Dollar Cost Averaging (DCA), visant à acquérir de façon régulière des tokens, pour environ 100 à 200 dollars par mois. 

Cette tactique a pour but de construire et diversifier mon portefeuille immobilier petit à petit.

En un an, cela représente a minima 24 tokens supplémentaires, en plus des 88 que je possède déjà.

 

3. Réinvestissement des loyers

Les loyers que je perçois chaque semaine peuvent servir à rembourser mon éventuel prêt sur le RMM ou à acheter de nouveaux tokens.

Réinvestir ces loyers, c’est jouer la carte des intérêts composés pour maximiser mes rendements.

Je placerai peut-être une partie de ces loyers en prêt sur le RMM, pour que mon argent ne dorme pas sans rien rapporter.

 

4. Utilisation du RMM

Dès que cela est possible,  je mets mes tokens comme garantie (en collatéral) pour emprunter rapidement de la liquidité via le RMM. 

Cette approche me permet d’agir vite lors des ventes dites sauvages ou sur le marché YAM.

Les ventes sauvages ce sont des tokens d’anciennes propriétés remis en vente par RealT au prix initial.

Mais attention, il est crucial de garder un œil sur le taux d’emprunt variable du RMM pour s’assurer qu’il reste en-dessous ou égal à mon taux de rendement moyen.

J’ai tendance à utiliser le RMM comme un prêt relais en quelque sorte ; en général, je rembourse assez rapidement, car le taux variable fait le yoyo entre 8 et 15%.

 

5. Ma Stratégie YAM

Le marché YAM est la chance de trouver de bonnes affaires pour faire croître mon portefeuille tout en optimisant les rendements.

Acheter sur ce marché signifie recevoir des loyers dès la semaine suivante si on achète un bien qui produit déjà un rendement locatif.

Je vais donc régulièrement aller sur le YAM tout en whitelistant au fur et à mesure les propriétés qui m’intéressent d’acquérir ; c’‘est une nécessité légale aux USA pour acheter des tokens d’une propriété.

Un truc qui fonctionne bien, c’est de mettre des USDC en prêt sur le RMM et d’y puiser directement pour acheter de temps en temps sur le YAM.

Cela est rendu possible grâce à la blockchain.

 

Blockchain et immobilier : l’avenir

J’essaye d’exploiter au maximum tous les avantages de Realt et de la technologie blockchain associée.

Je peux dire maintenant que je suis propriétaire !

Même mutilpropriétaire !

La gestion d’un portefeuille immobilier tokenisé est vraiment innovante.

Comme tout investissement, cela comporte des risques avec des rendements qui peuvent chuter en cas de crises immobilière ou de vacances locatives importantes.

J’y crois tellement que j’ai investi dans RealT lors de la levée de fonds que les fondateurs ont organisée en mars 2024. Ils ont été transparents : pas de dividendes ! C’est un des points que j’apprécie chez eux. Cet equity token pourra prendre de la valeur au fur et  mesure du développement de l’entreprise.

Car, la tokenisation ne va pas s’arrêter là !

L’avenir me dira si cela a été une sage décision.